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    安得广厦千万间——记美国华裔地产巨子杨洪居士
     
    [ 作者: KEVIN YANG   来自:慈辉行迹   已阅:5363   时间:2007-10-10   录入:hanqinxuan


    慈辉行迹(第17期)总目

      当纽约中央公园的布谷鸟开始欢快地啁啾,在纽约经历了一个罕见的暖冬之后,春天是否真的来临?我相信每个人的心中都有一个春天,它不一定是跟随季节的脚步而出现的,在我们颠沛流离的人生中,在我们生生不息的时光里,春天总会在我们生命的某个不经意的时刻来到,它象征着希望,也象征着财富和机会。所谓时来运转,也正是我们在逝水流年中所期待的,不过一个人的定力到底有多大,我们对外在世界一切事物的原相到底有多深的认识,对稍纵即逝的机会能否及时把握?这一切将决定一个人一生的成败。我在每次见到著名华裔实业家杨洪居士时,总是为他身上的那种巍然自在的气势所感动,他多年来诚心向佛,闭关打坐所修养成的内静慎思、气足神定的心性,使他的事业取得巨大成功,这其中的许多经验的确值得让我们分享。

      杨洪居士是享誉中外的著名企业家,也是香港上市公司旭日集团纽约分公司总裁,著名的时装品牌连锁企业Tommy Bahama 主席,香港慈辉佛教基金会会长,有关杨洪居士创业成功的事迹很多,而慈辉的慈善功德特别是在中国遍及大江南北、长城内外的慈善捐赠更是难以计数,无法尽述,本文在这里只是想就杨洪居士投资纽约房地产的成功经验,为我们提供宝贵的启示。

      香港旭日集团是由杨氏四兄弟于1970年代初所创办的跨国企业,该集团的业务涉及成衣、房地产等多项领域,企业根基深厚,网点分布广阔,在中外企业界享有崇高声誉。1984年底,香港地产业正处在低潮时期,旭日集团有意开发北美地区的业务,于是委派四兄弟之一的杨洪前来美国、加拿大等地发展,他们的着眼点仍是其支柱产业之一的房地产业。杨洪首先考察了加拿大的温哥华、多伦多等地的房地产市场,他也曾与好友李学海、林建中等人乘直升机在美国德州广袤的腹地考察,最后均选在美国的机会之都纽约扎下根来。当时,旭日集团一心想发展美国的房地产业务,然而,自1985年开始,纽约的房地产处在持续上升的阶段,纽约的房价是香港的两倍左右,市面上的楼市相当热络,楼价一直在上升,好地段的物业一楼难求,有好盘在手的卖主态度相当傲慢,对有意咨询的买主,甚至要求在银行存放高额押金,才愿提供有关信息,而银行甚至愿意提供90%的楼按。看到纽约这样高企的市道,杨洪凭直觉感到,此时并不是入市的好时机,因为旭日集团主要做中长线业务,是投资商,不宜在楼价高涨时冒然投资,于是杨洪决定静观其变,先不进入楼市,转而开发自创知名时装品牌业务。1985年,杨洪在纽约成立以做时装生意为主的贸易公司,1992年初,并网罗了一批美国时装界的顶尖人材成立Viewpoint国际公司,开始自创知名品牌Tommy Bahama,在此后的近十年间,他与同事们一起努力,将Tommy Bahama,打造成一家年营销超过三亿美元的大型名牌时装企业,与此同时,他也一直关注纽约地产市场的行情,等待入市的最佳时机,没想到从1984年起,一等就等了十年。到1990年初,纽约的房价己暴升到香港的3倍,己达到顶峰,此时,市场开始呈现疲软的迹象。从1991年中到1992年初,纽约的房地产开始下跌,到1993年底至1994年初,已经跌到谷底,许多地产商破产,大批物业被银行没收,当时的情况是在市场上有一千个卖家在苦寻买主,甚至找不到一个买家,而特别有趣的是,此时的香港楼市却相当红火,楼价居然暴涨到纽约的六至八倍。

      1994 5月杨洪己静极思动,开始入 市做第一笔房地产生意,他首先投入 3200万美元,买下曼哈顿黄金地段49街及50街,夹8 9 Ave之间的 WorldWide Plaza 大楼的280个住宅单位,该幢住宅大楼共有 650多个单位,在楼市顶峰时,每平方尺曾高达800多美元,而当时不包括地价的成本都要180 200美元,此时,杨洪以每平方尺175美元一口气买下了19万多平方尺的建筑面积,这一大手笔令己跌入谷底的纽约曼哈顿地产业产生震憾,自此,来自四面八方的卖家的推销电话不断。紧接着杨洪又及时将好的楼市信息提供给旭日总公司,由总公司与香港买家合作在曼哈顿37街邻近弗兰克林.罗斯福快车道(FDR)的地段买下Horizon大楼的137个住宅单位。当年,他们并且购入 Park Ave Court 90个单位豪华公寓。这些住宅单位(包括World Wide Plaza)分别为一到两个睡房不等,有些是套房,属于共有公寓(Condo),都是在曼哈顿相当好的地段。199410月,杨洪开始把目光转向纽约的外围地区,他首先在纽约上州的白原市(White Plain)买下Seasons 大楼的177个单位,1995年初又买下该市Winbledon大楼的32个单位。这些单位都有现成的租户,是属于立即有回报率的投资,当时,他是以每平方尺120美元的超低价买下Seasons,共投入资金1700万美元,这是一幢位于纽约宁静郊区的高质量住宅大楼,高峰时每平方尺售价在350400 美元之间,而成本价差不多就要每平方尺250美元,初入楼市的几笔生意的巨大成功,深深地鼓舞了杨洪投资地产业的信心。

      然而此时,他却相当冷静小心,他并不急于代表公司大批购进,而是寻找一些真正高质量的极具增值潜力的目标。谈到投资房地产,杨洪认为,一般来说House一类大都由物主买来自住,如果从投资角度,买大批House,并不合算,因为涉及很多管理上的不便,而共有公寓Apartment Condo则有专门的物业管理公司高效管理,如果地段好,大楼本身内外建筑质量好,则一般不愁入住率,因此是一种最稳健的投资。而如果想获得更高的回报率,杨洪认为,则需投资商业楼宇即办公大楼,这是因为办公大楼的租金普遍比住宅楼要高,而且易于管理。

      1995年底,纽约的房地产仍在谷底挣扎,杨洪开始不失时机地把目光投向商业楼宇,在与纽约地产商打交道的过程中,杨洪对一家名为Robert Martin 的公司印象深刻,与此同时,这家以作风稳健,目光独到而闻名的地产公司也极想与杨洪的旭日集团(纽约)公司合作。1996年初,Robert Martin公司非常与奋地向杨洪推荐一笔极佳的生意,这就是位于纽约上州洛克兰镇(Rockland County)的一栋正被银行拍卖的办公大楼Blue Hill Plaza,这是一幢由两栋建筑组合而成的写字楼,其中一栋21层,另一栋6层,该幢大楼占地广阔,方圆93英亩,周围有森林湖泊环绕,风景幽美,有3000个泊车位,且交通方便,是许多美国大公司理想的办公场所,这幢办公大楼的造价在每平方尺120美元左右,在90年代初楼市高峰期,Blue Hill Plaza 的估价在两亿零五百万美元,而投资商也曾为此楼向银行贷款一亿八千五百万美元,如今投资商破产,银行以亏本价一亿零五百万拍卖给另一家银行,而第二家银行又再以超低价拍卖,杨洪仅以4350万美元,即己买下了此楼的全部产权,当时该楼出租率己达75%,有许多美国著名的大公司如Verizon CitibankFujitsu,摩根.斯坦利,大都会保险,Active Media 等在此办公,该栋大楼的回报率在25%以上,由于Robert Martin 公司对管理郊区的办公大楼非常有经验,因此该幢大楼在由其接手管理经营九个月后,承租率上升到90%以上,并且一直保持到现在。值得一提的是,围绕着该楼的买卖还衍生出了一桩法律官司,当地洛克兰镇政府当初以一亿零五百万楼价征收了该楼的地税,自1991起年以超出现时成交价4350万美元一倍以上的高额楼价征收税款,如今需要退还给旧租户和新业主达1900万美元,这笔退款虽然令洛克兰政府于心不甘,但却只能忍痛割舍,针对此官司而刊登在《纽约时报》地产版的头条新闻,也让杨洪所代表的旭日集团(纽约)公司的名气更加令外界瞩目,该楼引起的两个轰动,一是由华裔买主以4350万美元买下该幢办公楼,如今己增值到一亿一千万,二是当地镇政府在地税官司中败诉,被迫赔偿租户和新业主一千九百万元。这的确是杨洪进军商业楼宇的一次漂亮的大手笔,他也因此而积累了许多美国房地产投资的宝贵经验。

      1996年初,纽约房地产市场又开始活跃,此时,杨洪意识到,真正好的楼宇买卖的机会己经不多了,遇到好的目标,一定要快刀斩乱麻,立即果断地做出决定,当年三月,机会之神终于再次睠顾杨洪,位于中央公园东南角59街的公园大道505号有一幢高达22 层的办公大楼正在寻求买家,这幢办公大楼地段绝佳,人气极旺,该楼占地20万平方尺,有50年的楼龄,租户大都是居住在附近的富豪家族。由于旭日集团己在纽约的地产界享有很好的声誉,当时是该楼的地产代理主动找杨洪推销,杨洪在经过一番慎密的考证后,决定以4600万美元购下该楼的全部所有权,1996年七月,Park Ave. 505号这幢地标性的建筑终于为杨洪所代表的旭日公司所拥有,这是他感到非常自豪的又一大手笔。入夜,当办公大楼灯火通明,那气势宏伟,矗立在公园大道的这幢令人瞩目的美丽建筑,与周围的摩天大楼相映生辉,在此后的几年间,杨洪又再投入12万美元,将整个大楼的外墙全部更新了新的夹层,便于清洁防水,并且安装了新的水塔和冷气机,使这幢本来就己相当华丽的豪华办公楼,更加舒适气派,美仑美焕,如今,租用此大楼的客户许多是声名显赫的企业家族,包括在全世界排名20名以内的中东Olayan家族,仅该家族就租用了整个大楼的两层,此外还有著名的律师楼Olshan Groudman Frome 等知名企业。因为在公园大道57街以上大都是豪华公寓群,很少有大型办公楼,因此505 Park Ave,也就成为该地段最吸引人们目光的巨型建筑之一,该楼承租率一直在98%以上,现己增值到九千多万美元。谈到505 Park Ave.,杨洪一直视其为他进军纽约房地产的历史中最漂亮的一章,也为他进军纽约地产业划下了一个阶段性的完美的句点。

      谈到旭日集团在纽约房地产界的成功,不能不提到该集团与香港新世界等财团连手与地产大亨川普合作,共同开发曼哈顿西边Riverside 的成片公寓楼计划,该计划占地数百万英尺,共要建造18幢高层住宅大楼,在此计划中,旭日集团扮演了相当重要的角色。

      从1997年至今,纽约的地产又开始上升到一个相当高的阶段,现时的情况是房屋交易量,尤其是商业楼宇的成交不太活络,此时的情形是买家不想买,卖家也不大想卖,没有大起大落的情形发生。杨洪认为,对许多有意投资房地产的人士来说,现在仍是等候的时机,他引用「财不进急家门」这句老话来提醒一些急躁冒进的投资者,他的成功经验告诉人们,做房地产也是要有耐心和定力的,尤其是准确地把握入市的时机至关重要 ,眼光一定要敏锐精确,而实际作风一定要稳健。此外,当您真正要进入市场,一定要考虑到投资的回报率,要选择适合的价位、地段以及租户的质量,要有固定的专业经纪公司为你提供周到的服务,而成交以后管理一定要跟上。做房地产,实际上是在考验您的眼光和胆识,在许多情况下,对投资人而言,处变不惊,气足神定,而关键时刻果断精准,往往会给您带来许多机会,他的许多做生意的灵感是从闭关打坐中得到的,而佛陀无边伟大的智慧给了他无穷的教益和启示。

        就像春天的来临,季节的更替和大自然的变迁都有其内在的秩序,而市场也都有其内部规律可循,事实上最难以控制和捉摸的是我们人类自己,我们唯有加强内心的定力和念力才能破除外部世界的一切伪相和法障,才能真正把握自己,在此,我想起诗圣杜甫「安得广厦千万间」的诗句,想起著名慈善家杨洪居士在地产事业上的巨大成功,他虽然拥有很多广厦,但他慈悲的心灵仍在期望人们分享他的成功经验,他愿普天之下的寒士因此而迎来事业成功的春天!(《慈辉行迹》第1期,KEVIN YANG文)

     

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